お悩みの内容

所有している土地（宅地）の一部に息子の自宅を新築しました。

建物の登記をしなくてはいけないのですが、どのような登記が必要ですか？

新築建物の所有者としてやらなくてはいけないこと

建物を新築した際には、所有者としてやらなくてはいけないことがあります。

新築建物の登記は、建物の登記簿を新たに作成します。

住宅ローンなどの担保設定登記は、その後にする登記で司法書士の業務となります。

建物表示登記は義務規定

法律にもあるように、義務規定であり1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（建物の表題登記の申請）
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第47条

土地の所有者としてやらなくてはいけないこと

今回のお悩みでは宅地に建築しているので、土地の所有者として必要な登記はありません。
建築する土地が農地や雑種地など宅地以外の地目である場合は、土地家屋調査士の「地目変更登記」が必要になります。

まれに、以前に建っていた建物の滅失登記を忘れていて、建物登記が残ってしまっていることがあります。その場合は、「建物滅失登記」が必要です。

地目変更登記は法務局にする登記申請です。
登記することで、登記と現況が同じになります。

地目変更登記は、数週間程度の時間で完了します。

お悩みのまとめ

土地の地目が宅地であったため、地目変更登記は不要でした。

以前に建物が建っていたこともありませんでした。

建物建築後に建物表題登記を完了。住宅ローンがあったので、司法書士に業務を引き継ぎ全ての登記を完了しました。

お悩みの内容

以前から所有している農地を持て余しており、貸駐車場として土地活用を検討しています。
現在、何も使用していない地目が山林の土地です。

面積があいまいなので、測量してから駐車場にする予定です。

所有者としてやらなくてはいけないこと

土地を賃貸借するには、所有者としてやらなくてはいけないことがあります。

賃貸借する土地の面積をはっきりさせる

賃貸借契約書に土地の面積を記載します。

賃貸借でのトラブル防止のため、土地の面積をはっきりとしておきましょう。

登記簿の地目は現況にあわせる

法律にもあるように、義務規定であり1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（地目又は地積の変更の登記の申請）
地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第37条

現況測量と地目変更登記

今回のお悩みでは面積をはかり土地の用途がかわるので、土地家屋調査士の業務は「現況測量」「地目変更登記」になります。

現況測量をすることで、土地の面積がわかり、現況測量図が作成されます。
賃貸借契約で必要な面積の確認と必要図面が揃います。

地目変更登記は法務局にする登記申請です。
登記することで、登記と現況が同じになります。

現況測量と地目変更登記は、2～3ヶ月程度の時間が必要なので余裕を持って依頼しましょう。

お悩みのまとめ

現況測量と並行して、賃貸借契約を地元不動産屋に依頼しました。

現況を駐車場にした後で地目変更登記を完了。

あいまいだった面積もはっきりして、所有者からも喜ばれました。

お悩みの内容

亡くなった父から土地を相続しました。
現在の住まいから遠方の土地であるため、売却を検討しています。

売却したい土地は600㎡であるため、半分に土地を分けて売約を予定しています。

売主としてやらなくてはいけないこと

土地を売買するには、売主としてやらなくてはいけないことがあります。

境界の明示

売買契約書にも次のような契約条項があります。

「売主は、買主に対して、現地にて境界標を指示して明示します。境界標がないとき、新たに境界標を設置します。」

これを、「境界明示義務」と言います。

抵当権等の抹消

抵当権等の所有権を移転するために障害となる権利を抹消する必要があります。

登記事項証明書を確認するとわかる内容です。

こちらの業務は、司法書士の資格を必要とする業務です。

物件の状況報告

境界標の設置だけでなく、その他の現地の状況も売買契約では報告します。

ブロックやフェンス、地盤の状況、地中埋設物の有無などを報告書にします。

これまで工事などの経緯があれば、その当時の図面等を準備します。

境界確定測量と分筆登記

今回のお悩みでは土地をわけるので、土地家屋調査士の業務は「境界確定測量」「土地分筆登記」になります。

境界確定測量をすることで、境界標が設置され、境界確定図や地積測量図が作成されます。
面積も正確に確定するので、売買契約で必要な情報の確認と必要図面が揃います。

土地分筆登記は法務局にする登記申請です。
登記する前に、現地に新しい境界標が設置されます。

境界確定測量と分筆登記は、３～４ヶ月程度の時間が必要なので余裕を持って依頼しましょう。

お悩みのまとめ

境界確定測量と並行して、相続登記の手続きを司法書士に依頼しました。

物件の状況報告と売買契約書は地元不動産屋に依頼しました。

相続した土地は、600㎡を半分の300㎡ずつに分筆登記を完了。

境界標が新たに設置された箇所もあり、売主からも買主からも喜ばれました。