お悩みの内容

所有している土地（宅地）の一部に息子の自宅を新築しました。

建物の登記をしなくてはいけないのですが、どのような登記が必要ですか？

新築建物の所有者としてやらなくてはいけないこと

建物を新築した際には、所有者としてやらなくてはいけないことがあります。

新築建物の登記は、建物の登記簿を新たに作成します。

住宅ローンなどの担保設定登記は、その後にする登記で司法書士の業務となります。

建物表示登記は義務規定

法律にもあるように、義務規定であり1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（建物の表題登記の申請）
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第47条

土地の所有者としてやらなくてはいけないこと

今回のお悩みでは宅地に建築しているので、土地の所有者として必要な登記はありません。
建築する土地が農地や雑種地など宅地以外の地目である場合は、土地家屋調査士の「地目変更登記」が必要になります。

まれに、以前に建っていた建物の滅失登記を忘れていて、建物登記が残ってしまっていることがあります。その場合は、「建物滅失登記」が必要です。

地目変更登記は法務局にする登記申請です。
登記することで、登記と現況が同じになります。

地目変更登記は、数週間程度の時間で完了します。

お悩みのまとめ

土地の地目が宅地であったため、地目変更登記は不要でした。

以前に建物が建っていたこともありませんでした。

建物建築後に建物表題登記を完了。住宅ローンがあったので、司法書士に業務を引き継ぎ全ての登記を完了しました。

お悩みの内容

以前から所有している農地を持て余しており、貸駐車場として土地活用を検討しています。
現在、何も使用していない地目が山林の土地です。

面積があいまいなので、測量してから駐車場にする予定です。

所有者としてやらなくてはいけないこと

土地を賃貸借するには、所有者としてやらなくてはいけないことがあります。

賃貸借する土地の面積をはっきりさせる

賃貸借契約書に土地の面積を記載します。

賃貸借でのトラブル防止のため、土地の面積をはっきりとしておきましょう。

登記簿の地目は現況にあわせる

法律にもあるように、義務規定であり1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（地目又は地積の変更の登記の申請）
地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第37条

現況測量と地目変更登記

今回のお悩みでは面積をはかり土地の用途がかわるので、土地家屋調査士の業務は「現況測量」「地目変更登記」になります。

現況測量をすることで、土地の面積がわかり、現況測量図が作成されます。
賃貸借契約で必要な面積の確認と必要図面が揃います。

地目変更登記は法務局にする登記申請です。
登記することで、登記と現況が同じになります。

現況測量と地目変更登記は、2～3ヶ月程度の時間が必要なので余裕を持って依頼しましょう。

お悩みのまとめ

現況測量と並行して、賃貸借契約を地元不動産屋に依頼しました。

現況を駐車場にした後で地目変更登記を完了。

あいまいだった面積もはっきりして、所有者からも喜ばれました。

お悩みの内容

亡くなった父から土地を相続しました。
現在の住まいから遠方の土地であるため、売却を検討しています。

売却したい土地は600㎡であるため、半分に土地を分けて売約を予定しています。

売主としてやらなくてはいけないこと

土地を売買するには、売主としてやらなくてはいけないことがあります。

境界の明示

売買契約書にも次のような契約条項があります。

「売主は、買主に対して、現地にて境界標を指示して明示します。境界標がないとき、新たに境界標を設置します。」

これを、「境界明示義務」と言います。

抵当権等の抹消

抵当権等の所有権を移転するために障害となる権利を抹消する必要があります。

登記事項証明書を確認するとわかる内容です。

こちらの業務は、司法書士の資格を必要とする業務です。

物件の状況報告

境界標の設置だけでなく、その他の現地の状況も売買契約では報告します。

ブロックやフェンス、地盤の状況、地中埋設物の有無などを報告書にします。

これまで工事などの経緯があれば、その当時の図面等を準備します。

境界確定測量と分筆登記

今回のお悩みでは土地をわけるので、土地家屋調査士の業務は「境界確定測量」「土地分筆登記」になります。

境界確定測量をすることで、境界標が設置され、境界確定図や地積測量図が作成されます。
面積も正確に確定するので、売買契約で必要な情報の確認と必要図面が揃います。

土地分筆登記は法務局にする登記申請です。
登記する前に、現地に新しい境界標が設置されます。

境界確定測量と分筆登記は、３～４ヶ月程度の時間が必要なので余裕を持って依頼しましょう。

お悩みのまとめ

境界確定測量と並行して、相続登記の手続きを司法書士に依頼しました。

物件の状況報告と売買契約書は地元不動産屋に依頼しました。

相続した土地は、600㎡を半分の300㎡ずつに分筆登記を完了。

境界標が新たに設置された箇所もあり、売主からも買主からも喜ばれました。

境界確定測量とは何？

自分の土地と隣の土地との境をはっきりさせる測量のことです。

単純に測量と言っても、現況測量や境界確定測量があります。

現況測量と境界確定測量の違い

境界確定測量では、敷地の境界をはっきりするために、隣地との立会いをして正確な面積を算出します。
境界確定図を作成するので、土地の売却や管理が安心してできます。
土地分筆登記や土地地積更正登記で必要な地積測量図を作成することもできます。

>>　測量業務についてはこちら

境界確定測量が必要な場面

• 自宅などを建築する場合
  隣地との境界をはっきりとさせたい
• 土地を売却したい場合
  境界標がないので復元したい
  土地の正しい面積を知りたい
• 土地の相続をする場合
  登記簿と実際の面積が違うので正しい面積にしたい

境界確定測量の方法

1. 土地家屋調査士に依頼・・・お近くの土地家屋調査士に依頼します
2. 資料調査・・・法務局や役所にある資料、過去の立会い記録などを調査します
3. 現地調査・現況測量・・・現地を測量し、それぞれの境界標の有無も確認します
4. 境界立会い・・・隣地所有者との境界立会いをします
5. 境界杭の設置・・・隣地所有者と確認した境界の位置に境界標（杭など）を設置します
6. 境界確定図の作成・・・図面を作成します

境界確定測量でよくある質問

自分で境界確定測量はできる？

「自分で境界確定測量できますか？」と聞かれることがあります。

答えは、「たぶん出来ないから専門家にお願したほうがよい」です。

「たぶん」と答えるのは、境界確定測量が土地家屋調査士の独占業務ではないからです。

測量の知識があって、測量の機械があれば個人でも可能ではあります。

ただし、自分でやりたい＝節約したい、と考える方が大半であるのでコスパ的にはおすすめしません。

隣地の立会いをお願いされたけど、強制ですか？

境界確定では、隣地所有者に立会いをお願いして、一緒に境界を確認します。

「お隣の都合で測量するのになんで協力しなくてはいけないんだ」と思う方もいらっしゃいますが、境界立会いは協力するメリットが3つあります。

• 自分の敷地の境界がはっきりして、境界標も設置される
• 境界がはっきりすることで、土地の価値が上がる
• 境界確定図などの図面が無料で手に入る

境界立会いは時間の都合をある度調整が可能なので、協力することをおすすめします。

不動産登記（建物）業務の種類

建物表題登記

新たに建物を建築した場合にする登記です。

不動産登記法により義務規定となっており、1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（建物の表題登記の申請）
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第47条

建物表題登記が必要な方

• 自宅を新築で建築した人
• アパートやマンションを新築した人

建物合体登記

複数の建物が1つになった場合にする登記です。

増築などで構造上1つの建物となった場合などがあります。

不動産登記法により義務規定となっており、1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（合体による登記等の申請）
二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消（以下「合体による登記等」と総称する。）を申請しなければならない。

不動産登記法　第49条

建物合併登記

他の建物の付属部分とする場合にする登記です。

2つの建物を登記上1つの建物登記にする場合です。
建物が主従の関係性があり、構造上1つになる合体登記とは異なります。

建物分割登記

付属部分を別の1つの建物とする登記です。

主従の関係を分割し別々の登記とします。

建物失滅登記

建物を解体してなくなった場合にする登記です。

不動産登記法により義務規定となっており、1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（建物の滅失の登記の申請）
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第57条

不動産登記（土地）業務の種類

土地分筆登記

1つの土地を複数に分割する登記です。

土地分筆登記が必要な方

• 1つの土地を複数人で相続するため、土地をわけたい人
• 土地の1部分を違う用途で使う人
• 土地の1部分を他者に売却する人

土地分筆登記の流れ

1. 土地の調査
2. 土地の測量
3. 隣地立会い・境界確定
4. 測量図・境界確定図の作成
5. 分筆登記申請

土地合筆登記

複数の土地を1つにまとめる登記です。

土地合筆登記が必要な方

• 複数の隣接している土地を1つにまとめたい方
• 複数の土地の形が不整形のため、一旦きれいにまとめたい方

土地合筆登記ができないケース

次の場合は土地の合筆登記ができません。

• 土地の地目が違う場合（宅地と畑など）
• 土地の字名が違う場合（○○字△△と○○字□□など）
• 所有者が違う場合
• 隣接していない土地の場合

地目変更登記

土地の地目を変更する登記です。

法律にもあるように、義務規定であり1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（地目又は地積の変更の登記の申請）
地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第37条

地目変更登記が必要な方

土地の使い方が変わった場合に、地目変更登記が必要となることがあります。

• 農地に建物を建築した方
• 山林を整地して駐車場にした方

地目のご紹介

土地の地目は23種類あり、よくある地目として次のものがあります。

土地表題登記

登記がない土地の登記簿を作成する登記です。

地目変更登記と同様に、義務規定であり1ヶ月以内にしなくてはいけません。

（土地の表題登記の申請）
新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

不動産登記法　第36条

土地分筆登記が必要な方

• 土地の払下げなどで、登記のない土地を取得した方

測量業務の種類

現況測量

土地や建物の状況を知るために、おおよその面積を算出します。

おおよその面積を図面にするので、土地や建物の現況を把握できます。

境界確定測量

敷地の境界をはっきりするために、隣地との立会いをして正確な面積を算出します。

境界確定図を作成するので、土地の売却や管理が安心してできます。

土地分筆登記や土地地積更正登記で必要な地積測量図を作成することもできます。

>>　境界確定測量について詳しくは、こちら

土地家屋調査士と測量士の測量の違い

土地家屋調査士の測量は登記に必要なもの

土地家屋調査士の測量は、不動産の表示に関する登記に必要な測量です。

したがいまして、土地家屋調査士の測量により登記をすることができます。

一方で、測量士の測量は登記を目的としていません。

測量後に登記する必要があれば、若しくは、登記をする測量がしたいのであれば土地家屋調査士の測量が必要になります。

一括査定サイトにお願いする前に、自分で土地の査定をしてみませんか？

土地の価格が検討もつかない状態で土地の査定をすると、査定結果に驚くことがあります。
査定の結果が正しいものなのか不安になることもあります。

この記事では、自分で土地の査定する方法をお伝えします。
計算方法は、それほど難しくありません。
まだ家族などに査定することを知られたくない方にもおすすめです。

売却を検討している方は、査定サイトと同時に自分でも計算してみましょう。

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土地売却に必要な査定

土地の売却は次の流れになります。

1. 土地の査定
2. 土地の売出し価格を決める
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却のための広告
5. 売買契約
6. 土地引渡し

売却するための価格を決めるために、査定を必ずします。
査定によっては、希望する金額にならないこともあります。
査定金額と希望金額に相違が出ないように、自分で査定ができないのでしょうか？

比較サイトと自分査定

比較サイトでは、一括で複数の不動産会社から査定を受けることができます。
しかし、査定金額は100万円以上も違う金額になることも多くあります。
どの査定金額も思っているよりも低い金額になることもあります。

土地の査定は、自分でも可能です。
参考になる価格が4つありますので、比較サイトへの申込みと同時に自分でも査定してみましょう。

自分で査定することで、不動産会社からの査定が高いのか低いのか判断できるようになります。

査定前に準備したいことと必要書類

査定前に準備しておきたいことをまとめてみました。

上記の内容を確認するために、必要な書類は次の通りです。
査定だけでなく売買でも必要になる書類なので、可能であれば今から準備しておくとよいでしょう。

名義人の確認

相続で取得した場合、しっかりと相続の手続きが完了しているでしょうか？

土地の名義人の確認は、土地の登記事項証明書で確認します。
登記事項証明書は、全国のどの法務局でも取得することが可能です。

もし相続の手続きを完了していない場合、土地を売却する前までには相続登記の手続きを完了しておく必要があります。

図面の準備

土地の測量図や境界確定図などがあると安心です。

売買の場合は、土地の面積が重要です。
登記上の面積と実際の面積が異なっている場合や、境界がはっきりしていない場合では売買できないケースもあります。

土地の図面としては、公図や測量図が参考になります。
公図と測量図はどの法務局でも取得するこが可能です。（測量図がない土地もあります）

現地の状況確認（境界標の有無、土地の状況、周辺状況）

査定する土地の状況の確認をしておきましょう。

• 隣地の境に境界標がありますか？
• 土地に知らないものがあったり、雑草が生い茂ったりしていませんか？

売買を想定している場合は、査定する土地を掃除しておきましょう。

自分でできる土地の査定方法

自分で土地の査定をするには、次の4つの方法があります。
それぞれの価格を参考に、自分の土地の価格を査定することができます。

こちらのリンクからは、土地総合情報システムと標準地・基準地検索システムのどちらにもリンクされています。　　地価公示・地価調査・取引価格情報

周辺の取引事例を調べる「土地総合情報システム」

調べ方は、次の通りです。

1. 時期を選ぶ
2. 種類を選ぶ
3. 地域を選ぶ

サイトにアクセスし、左にある条件を順番に選択します。

1.時期を選ぶ
直近5年程度の期間の中からプルダウンメニューを選択します。

2.種類を選ぶ
　今回は「土地」をクリックします。

3.地域を選ぶ
査定する土地の所在地を選択し、「この条件で検索」ボタンをクリックすると、右側に結果が表示されます。

取引事例なので、査定したい土地の周辺に参考になる価格がないこともあります。

公示価格を調べる「標準地・基準地検索システム」

調べ方は、査定したい土地の場所を地図でクリックし、検索条件を指定すると表示されます。

基準地が査定対象土地の近くで見つからないこともあります。

路線価を調べる「財産評価基準書」

調べ方は、地図の対象土地の都道府県をクリックします。
目次が表示されるので、「路線価図」をクリックします。
対象土地の路線価図から、路線価を調べます。

路線価の計算方法は、次の通りです。

路線価表示が「300C」の場合、路線価は300,000円となります。
画面左側に評価倍率表があるで、対象土地の補正率を確認します。
路線価　×　補正率　×　土地面積　＝　土地の価格

路線価での評価は、概ね公示地価の80％となります。

固定資産税から調べる「固定資産税通知書」

固定資産税通知書を用紙します。

対象土地の欄に評価額を確認できます。

固定資産税評価額は、おおむね公示地価の70％になります。

また、「全国地価マップ」でも次の4つの公的土地評価情報が確認できます。
・固定資産税路線価等
・相続税路線価等
・地価公示価格
・都道府県地価調査価格

査定のポイント10選

4つの方法で土地の価格を確認できました。
査定金額以上の価値をつけるため、ここでは査定のポイントをお伝えします。

土地の面積

土地の面積が確定しないと価格が決まりません。

測量図や境界確定図はありますか？

境界確定図がない場合は、土地の境界標がありますか？

境界標がない場合は、売買できないこともあります。
後のトラブルを防止するためにも、境界杭を設置することをおすすめします。

土地の形状

面積と同様に、土地の形状がはっきりしていないと売却が難しくなります。
隣の土地に越境していることもあるからです。

土地の形状は、公図や測量図で確認できます。
境界標を設置して、土地の形状もはっきりとしておきましょう。

間口と奥行き

路線価での計算の時に確認しました。

同じ面積でも、間口が狭いと評価は下がってしまいます。

全面道路の幅

前面道路の幅は、建築可能な土地であるかどうかが判断できます。

4ｍ以上の幅員であれば、建築可能な土地と判断できます。
（後述の用途地域によって建築物は制限があります。）

4ｍ未満の道路の場合は、セットバックして建築可能となることもありますが、行政に確認する必要があります。

道路の位置（角地、二方など）

路線価の計算でも確認しましたが、道路の位置でも土地の価格が変わります。

隣地が水路の場合は、査定で水害が今までにあったかどうかの確認をします。

道路からの高低差

高低差があると、土地の使い勝手が変わります。
次の利用者の用途によっては、値引きの対象となることもあります。

用途地域

査定する土地は、市街化区域ですか？市街化調整区域ですか？
市街化区域の場合は、用途地域は何ですか？

用途地域によっては、建築できる建物が変わります。
建物の大きさ（建ぺい率や容積率）に注意する必要があります。

用途地域の確認は、市役所で確認することができます。
市町村によっては、ホームページから都市計画マップなどの名称で確認することもできます。

土壌汚染や埋蔵文化財の存在

土壌汚染や埋蔵文化財があると、売却できないこともあります。

埋蔵文化財の確認は、市町村または都道府県で確認ができます。

近隣施設からの距離

学校や公共施設からの距離、最寄り駅からの距離も査定に影響があります。

農地の場合は、農地区分にも影響があります。
農地転用して売却を検討している場合は、農地区分によっても許可の見込みが変わってきます。

近隣の嫌悪施設

一般的に周辺にあるとあまり印象のよくない施設があるかどうかということです。

廃棄物処理施設や反社会的勢力の拠点があると売却が難しくなります。

一括査定と同時に自分でも査定してみよう

自分で土地の査定をしてみたい、計算方法を知りたい方に向けてお伝えしました。
査定する前に準備したい書類は、次のものです。

自分で土地の価格を調べる方法は4つです。

土地の査定では、プロが査定のポイントとしている10項目をお伝えしました。

査定ポイントはどうしようもない部分もありますが、理解をしておくことで売却の希望価格と査定価格の乖離がなくなります。

おすすめは、一括査定サイトでも査定しながら自分でも査定することです。
この記事を読んで自分でも査定してみましょう。

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土地を売却する際には、隣接する土地との境界を明らかにしておかなくてはいけないことをご存知でしょうか？

境界が明らかでないと基本的には売買ができません。
境界が不明確でも覚書等により売買できるケースもありますが、後にトラブルとなる可能性があります。

この記事では、境界明示について学び、境界の確認方法を知ることができます。

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トラブル回避のためにする売主の義務

境界明示義務は売主？買主？

通常の売買契約書では、「境界の明示」という条項が入っています。
この条項では、「売主は、買主に対し、・・・現地にて境界標を指示して境界を明示します。」などのような記載となることが多いです。

つまり、境界明示義務は売主にあります。

通常は、境界明示義務は対象土地の引渡しまでに行われます。

買主は、重要事項説明でも説明がありますが、実際に現地に行き境界がはっきりしているか確認するようにしましょう。
現地でわからなければ、仲介業者に聞いてみましょう。

なぜ境界明示義務があるのか？

家を建て替えたり，あるいは新しく塀や垣根をつくろうとしたときに，土地の境界がはっきりせず， 隣近所の方と争いになることがあります。このようなトラブルは，土地の境界を明確に示す境界標が 設置してあれば防ぐことができます。

法務省：土地の境界トラブル防止より

境界標を設置することは5つのメリットがあると言われています。

自分の財産を守るため、トラブルを防止して安心して売買をするために、しっかりと境界標を確認しておきましょう。

境界明示の確認方法

境界明示とは、どうやって確認すれば良いのでしょうか？
土地の境の確認方法をお伝えします。

境界標

境界標は、隣地の境にある杭や金属標のことです。
十字や矢印によって、境界点を示しています。

（境界標の設置）
第二百二十三条　土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。
（境界標の設置及び保存の費用）
第二百二十四条　境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。

民法　223条　224条

境界標は、隣地の所有者と共同の費用で設置し保存します。

公図や地積測量図

公図とは、法務局に備え付けられている地図です。
主に、土地の地番や位置・形を確認するために使用します。
公図は精度のよいもの（14条地図）と、あまり精度のよくないもの（地図に準ずる図面）があります。
14条地図の場合は、位置や形の正確性が高く境界を一定の誤差の範囲内で復元可能です。

地積測量図は、土地の測量の結果を示す図面です。
最近の測量図には、境界標の明示がされています。
全ての土地で地積測量図があるとは限りません。

公図や地積測量図は法務局にて誰でも取得できます。
手数料（地図等情報）
　書面請求　450円
　オンライン請求・送付　450円
　オンライン請求・窓口交付　430円

境界確定測量

土地の境界をはっきりさせるためにする測量のことを境界確定測量といいます。
隣地所有者と立会い、境界をはっきりさせた上で、この測量に基づいて作成された図面を境界確定図といいます。

境界確定図には、境界標の明示がされています。

筆界特定制度

法務局が行っている筆界特定制度は、土地所有者等の申請により登記官が外部の専門家の意見を踏まえて公の判断として筆界を特定する制度です。
筆界特定制度は裁判ではないため、筆界トラブルを早期に解決することができます。

筆界特定の結果は、登記記録として残ります。

土地家屋調査士は、外部の専門家である筆界調査委員を輩出しており、筆界特定の手続についても代理することができます。

土地を売却するために必ず境界明示を確認しよう

これから土地の売却を検討している方に向けて、境界明示義務を説明しました。

もし土地の境界が不明な場合は、土地家屋調査士にご相談ください。
境界標は土地家屋調査士が設置することができます。

土地の境界がはっきりすると、次の所有者も安心です。
「そういえば境界杭があるとは聞いていたが見たことがない」では後々困ります。
今一度、土地の境界標があるか確認をしてみましょう。

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境界標がないと、自分の土地とお隣の土地の境が見た目ではっきりしません。
万が一、境界標がないとトラブルの原因にもなります。

この記事では、境界標の管理方法を知り、困った時の対策をお伝えします。
境界標でお困りの際は、お近くの土地家屋調査士にお尋ねください。

境界標とは

境界標は、お隣との土地の境を現地で示すしるしです。
境界標についての基本的なことを確認してみましょう。

境界標の種類

コンクリート杭
一般的に永続性のある境界標として最も多く使用されています。
＋（プラス）のしるしの場合は、交差する点が境界点となります。

プラスチック杭
加工が簡単なため、様々な形状のものがあります。軽くて安易に設置することができますが、コンクリート杭や石杭のような永続性はありません。
矢印の先端が境界点となります。

金属標
真鍮（しんちゅう）、ステンレス又はアルミ等でできたプレート状の標識でアンカーピンを設置することで堅牢に設置することができます。
矢印の先端が境界点となります。

金属鋲
金属製の境界標でコンクリートやブロックの側壁などにドリルで穴をあけ、金属鋲を打ち込み固定します。
しるしの交差する点が境界点となります。

刻み
境界標の設置ができない場合に、カッターなどで刻みを入れます。
写真の場合はポールの部分が境界点となります。

その他の境界標として、石杭や木杭があります。

境界標のメリット

境界標にはこの5つのメリットがあります。
境界標がないとトラブルになるケースがあります。

トラブル事例

境界標がなくて起こるトラブル事例（お隣が作ったブロックが越境している）

お隣との境に境界標があるかどうかもわからないままいたところ、お隣さんが外構工事でブロック塀を設置した。
思っていたよりもこちら側にブロックが設置されたので土地家屋調査士にお願いして測量してみると、ブロック塀が越境していることが判明した。
お隣さんはブロック塀は正しく設置していると言い張り、測量の成果を伝え改善を申し入れても対応してもらえない。

境界標がなくて起こるトラブル事例（相続した土地の境がわからない）

父から相続した土地を売却することになった。
境界標がなかったので測量して境界標を設置する必要があり、隣地と立会い確認した。
父から聞いていた境界部分とお隣さんの主張する境界が一致しない。
立会が完了せず境界標も設置できないため、土地を売却できずに困っている。

境界標の管理

境界標の確認

土地の境にある境界標の有無を確認してみましょう。
境界標がある場所は、敷地の角だけではありません。
直線に見えても折れ点があったり、1つの土地でも複数の筆にわかれていている場合もあります。
公図や測量図があると、土地の形がわかります。

境界標がある場合、土地のどの部分の境界標がどんな種類の境界標であるか確認します。
測量図がある場合は、境界標の種類の記載があります。
メモをとったり、写真を取ったりしてしっかりと保管しておきましょう。

測量図の確認

法務局には土地の地積測量図があります。
土地家屋調査士が現地を確認して作成している図面なので、土地の形や面積、境界標の種類が記載されています。

現地で境界標がなくなっている場合は、地積測量図を使って境界標を復元します。

登記の確認

境界標の管理として、土地の登記も確認してみましょう。

土地の登記簿には、地番、地目、面積、所有者、所有権以外の権利が記載されています。
法務局で謄本を誰でも取得できます。

土地の所有者や測量図との面積、現況と地目があっているでしょうか？
一致していない場合は、登記申請をして現況と合わせておくことが大切です。

境界標で困った時

境界標は勝手に撤去したり、移動したりすると罰則があります。

（境界損壊）
第二百六十二条の二　境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、五年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。

刑法　262条の2（境界破壊）

境界標がない場合

道路工事や車で踏まれて境界標がなくなってしまうことがあります。
壊れてしまい境界標のしるしがわからなくなってしまったら、復元することをおすすめします。

農地など地面が柔らかい場合や、造成した土地の場合は、境界標が埋まっていることがあります。
資料から判断してある程度の位置が特定できる場合は、地面を掘ってみると良いです。

境界標がずれている場合

お持ちの資料から、明らかに境界標がずれている場合は再設置することをおすすめします。

ずれている場合は自分で直してはいけません。
刑法262条の2に抵触する場合があるからです。

誰に頼んだら良いかわからない場合

公図や測量図があれば、復元する参考資料となります。
役所にも、測量の記録や立会いの記録が残っていることもあります。

境界標の設置は、土地家屋調査士の仕事です。
土地家屋調査士は、測量することで正確に境界標を復元することができます。
関係資料の収集や現地の状況など様々な情報を参考にして、公正中立な立場で業務を行います。

設置した境界標はしっかり管理しよう

メリットにもあるとおり、相続や売買では境界標があれば迅速に進めることができます。
境界標がないと相続や売買でできないこともあります。

境界標がないとトラブルの原因になるので、しっかりと管理をしましょう。
もし土地の境界標がない場合は、すぐに土地家屋調査士に相談してください。

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安心の不動産売却はミライアス